"Lướt sóng", cuộc chơi đầy mạo hiểm

29/10/2018
Việc giá đất tăng chóng mặt được nhận định sẽ đem lại nhiều cơ hội nhưng đồng thời cũng tiềm ẩn không ít rủi ro. Lựa chọn cách đầu tư thế nào để an toàn?
 
 
 
Khi thị trường diễn ra cơn sốt đất nền, giá đất nhảy múa từng ngày, có nơi tăng gấp 3-4 lần... đã khiến cho không ít người nhảy vào đầu tư "lướt sóng" với mong muốn kiếm lời nhanh. Tuy nhiên không phải cứ "lướt sóng" là hưởng chênh ngay.
 
Theo các chuyên gia BĐS, lướt sóng tạo ra dòng tiền quay vòng nhanh và tạo ra cơ hội ngay vì thế nếu không bắt đúng điểm "sóng", nhà đầu tư dễ phải ôm hàng hoặc buộc phải bán tháo để bảo toàn vốn.
 
Hơn nữa, đối với thị trường BĐS chưa thực sự minh bạch như hiện nay, sự vào cuộc của chính quyền khi thấy giá tăng đột biến (ví dụ đưa ra quy định tạm dừng cho phép chuyển nhượng, tạm dừng dự án), hoặc có sự thay đổi quy hoạch…. khiến cho thị trường có thể bị chững lại bất cứ lúc nào. Chính những rủi ro này khiến "lướt sóng" đất nền trở thành một cuộc chơi mạo hiểm.
 
Các chuyên gia khuyên rằng, để thành công với kiểu đầu tư "lướt sóng", nhà đầu tư phải thực sự am hiểu thị trường, có kinh nghiệm và tiềm lực tài chính tốt. Đặc biệt chỉ nên đầu tư vào những khu vực hoặc dự án mà mình đã hiểu rõ về khả năng thanh khoản, thông tin quy hoạch, khả năng tăng giá…
 
Ông Dương Đức Hiển, Giám đốc kinh doanh nhà ở Savills Miền Bắc và Miền Trung Việt Nam từng khuyến cáo: "Đủ vốn, đủ tiềm lực hãy nên tham gia lướt sóng, ít vốn lao vào con sóng lớn rất nguy hiểm".
 
Thời điểm này, dù thị trường đang diễn ra tình trạng "sốt nóng" cục bộ, tiềm ẩn rủi ro, nhưng xét trên bình diện chung, các chuyên gia vẫn cho rằng đây là thời điểm tốt để đầu tư đất nền bởi thị trường đang ở giữa của chu kỳ tăng trưởng.
 
Đương nhiên, tỷ lệ nắm bắt cơ hội là có nhưng chỉ dành cho những người nhanh nhạy, đón đúng "sóng" thị trường. Ngược lại, với những nhà đầu tư non cả kinh nghiệm và vốn thì khả năng "mắc cạn" là rất lớn, đặc biệt trong bối cảnh hiện nay - "bong bóng" bất động sản có thể vỡ bất cứ lúc nào.
 
Vậy "lướt sóng" như thế nào cho an toàn, hãy chú ý những điểm sau:
 
1. Đầu tư đất đừng nghe đồn thổi!
 
Theo các chuyên gia, giá đất hiện nay tăng cao một phần do quỹ đất ở của các thành phố ngày một hạn hẹp, trong khi đó, nhu cầu đầu tư đất nền và nhà ở gắn liền với đất của người dân ngày càng tăng mạnh, nhưng nguyên nhân chính vẫn xuất phát từ tâm lý đám đông, đầu tư "bầy đàn".
 
Việc chạy theo số đông trong đầu tư BĐS dễ dẫn đến "chết chùm" bởi đây là "chiêu" của một số nhà đầu tư lớn. Cụ thể, các nhà đầu tư này mua một số lô đất với giá thấp lúc thị trường chưa sôi động. Sau đó, nhóm này tìm cách mua tiếp các lô đất gần đó hoặc mua đi bán lại chính các lô đã mua trước đây với giá cao hơn rất nhiều so với thị trường, đồng thời tung thông tin khu vực đã bắt đầu sốt để lôi kéo các nhà đầu tư khác.
 
Tuy nhiên, thị trường nhà đất luôn có ba trạng thái đó là đi lên, đi ngang và đi xuống. Song những người mua đất theo tâm lý đám đông thường chỉ nghĩ đến kịch bản là giá sẽ tiếp tục tăng cao mà không hề nghĩ tới những hệ lụy như giá sẽ đi ngang hoặc lao dốc. Điều đó có nghĩa những người này chỉ nắm hơn 30% xác suất chiến thắng trong cuộc chơi của thị trường.
 
Các chuyên gia khuyến cáo, nhà đầu tư nhỏ lẻ nên tỉnh táo trước sức nóng của thị trường, phải biết đánh giá thị trường, không nên đầu tư theo đám đông, bởi rất dễ lâm vào tình trạng vỡ nợ hoặc "ở không được, bán cũng không xong".
 
2. Hãy đầu tư theo nguyên tắc… sòng bạc
 
Tính thanh khoản của đất nền tại các thời điểm rất khác nhau. Có thể lên, xuống rất nhanh. Vì vậy, để thu được lợi nhuận tối ưu nhất, nhà đầu tư nên đưa ra mức thời gian cho suất đầu tư này (1 tháng, 2 tháng, 2 năm hay 5 năm…) và lợi nhuận mong muốn sau khi trừ đi lãi suất tiền gửi (500 triệu, 800 triệu, 1 tỷ hay 5 tỷ…) Và khi đạt được mức lợi nhuận kỳ vọng, nhà đầu tư nên bán ngay.
 
Ví dụ, nhà đầu tư bỏ 2 tỷ để đầu tư đất nền, trong vòng 1 năm, lô đất đó tăng lên khoảng 20-30% (tức lợi nhuận khoảng 400 triệu) là có thể bán. Không nên quá tham lam đợi mức lợi nhuận lên 1-2 tỷ, lúc đó, những biến động thị trường đất nền là rất khó đoán.
 
Trong trường hợp mức lợi nhuận không đạt được như dự kiến, nhà đầu tư cũng nên mạnh dạn "cắt lỗ" để có thể tìm kiếm một ván bài mới, không nên cố chấp chờ đợi bởi càng để lâu lại càng mất giá.
 
"Nên đặt ra một nguyên tắc đầu tư như ở sòng bạc, mang 100 triệu đồng thì đúng hết giờ hoặc hết tiền nên đi về, đầu tư cũng như vậy, hoặc chốt lời, hoặc cắt lỗ, hoặc hết thời gian dự kiến thì thôi. Làm như vậy sẽ hạn chế rủi ro cho nhà đầu tư", ông Phạm Thanh Hưng, Phó Chủ tịch HĐQT CenGroup đưa ra lời khuyên.
 
3. Không nên đầu tư khi vay ngân hàng quá 50% vốn
 
Theo lời khuyên của các nhà tư vấn BĐS, không nên đầu tư đất nền khi dòng tiền chủ yếu dựa vào vốn vay ngân hàng. Nếu tỷ lệ vay vốn khi đầu tư vào BĐS từ khoảng 50 - 80%, nhà đầu tư sẽ bị áp lực trả cả lãi và vốn gốc.
 
Trường hợp thanh khoản kém, nhà đầu tư sẽ mất dần lợi nhuận theo thời gian khi bị thâm hụt dòng tiền vì phải trả lãi ngân hàng, thậm chí phải bán tháo cả BĐS đã mua với giá bèo. Nhà đầu tư có thể dùng đòn bẩy tài chính với tỷ lệ vay vốn cao trong trường hợp tự kiểm soát được đầu vào và đầu ra của sản phẩm.
 
Ngoài ra, chuyên gia BĐS Phan Công Chánh cũng khuyên nhà đầu tư nên tính đến bài toán lãi suất thả nổi và sức chịu đựng trả lãi được bao lâu để lường trước các áp lực. Đầu tư đất lúc thị trường nóng sốt càng phải biết "liệu cơm gắp mắm".

Bài viết cùng danh mục

Được biết đến với cái tên Lộ Cảnh Giang, Cổ Cò là một dòng sông lịch sử nối liền Đà Nẵng ( dưới tên [...]
Theo quy hoạch tổng thể, định hướng phát triển du lịch đến năm 2020, Đà Nẵng - Quảng Nam được xác [...]
Theo quy hoạch tổng thể phát triển du lịch đến năm 2020, tầm nhìn 2030, Đà Nẵng – Quảng Nam (cụ thể [...]
Điều quan trọng nhất để đánh giá tiềm năng của một dự án bất động sản chính là vị trí. Tọa lạc ngay [...]