Cách đọc hiểu bản đồ quy hoạch đất đai để tránh rủi ro về pháp lý khi đầu tư

21/10/2020
Không ít người vì không nắm rõ thông tin quy hoạch mà gặp rủi ro tiền mất tật mang khi mua bất động sản. Các thông tin bản đồ quy hoạch đều được công khai minh bạch, rõ ràng, nhưng vì không biết, không tìm hiểu kỹ về bất động sản mà mình mua nên dễ gặp rủi ro pháp lý. Vậy bản đồ quy hoạch sử dụng đất 1/500, 1/5000, 1/2000 là gì? Cách để đọc hiểu bản đồ quy hoạch đất đai để tránh rủi ro về pháp lý khi đầu tư, dưới đây là những hướng dẫn chi tiết:

1. Bản đồ quy hoạch là gì?

Quy hoạch sử dụng đất là việc phân bố lại không gian cho hoạt động kinh tế xã hội, quốc phòng, an ninh. Lập bản đồ quy hoạch giúp xác định rõ và sử dụng hiệu quả các nguồn nhân lực, thực hiện mục tiêu phát triển bền vững. Bản đồ quy hoạch là tài liệu bắt buộc nằm trong đồ án quy hoạch. Đồ án quy hoạch thể hiện các nội dung quy hoạch gồm bản vẽ, mô hình, thuyết minh và quy định quản lý theo quy hoạch đô thị.

Dựa vào bản đồ quy hoạch, nhà đầu tư sẽ có cái nhìn toàn cảnh nhất về lô đất, nắm rõ được mảnh đất mình dự định mua có những tiện ích xung quanh nào, cơ sở hạ tầng tới đâu, được phép xây bao nhiêu tầng, thích hợp để xây dựng với mục đích gì,... từ đó có quyết định đầu tư hay không.
Tùy theo chức năng và nhiệm vụ của mỗi đồ án quy hoạch chung, quy hoạch phân khu hay quy hoạch chi tiết mà các bản đồ quy hoạch có tỉ lệ khác nhau. 

Bản vẽ đồ án quy hoạch chung của thành phố trực thuộc trung ương theo tỷ lệ 1/25.000 hoặc 1/50.000, thể hiện cụ thể khu vực nội thị và khu vực dự kiến phát triển. Tỷ lệ bản đồ cho thành phố thuộc tỉnh hoặc thị xã là 1/10.000 hoặc 1/25.000, còn với thị trấn là 1/5.000 hoặc 1/10.000.

Cùng tìm hiểu cụ thể cách xem bản đồ quy hoạch như thế nào ngay sau đây: 
2. Các loại bản đồ quy hoạch

Bản đồ quy hoạch 1/5.000 là gì? 
Bản đồ giúp xác định các khu vực chức năng, định hướng giao thông, định rõ các mốc giới, địa giới, những khu vực để phát triển hạ tầng (cầu, đường, cống, điện, cây xanh, khu dân cư,...) 
Đây là cơ sở gốc để xác định mục tiêu phát triển, kêu gọi đầu tư, là nền tảng giúp giải quyết các vấn đề giải phóng mặt bằng, bồi thường, di dân… sau này.
ban do quy hoach 1/5000
Bản đồ quy hoạch 1/2.000 là gì?

Bản đồ giúp phân chia, xác định chức năng sử dụng đất và mạng lưới hạ tầng công trình để cụ thể hóa nội dung trong bản đồ quy hoạch 1/5.000.
Nội dung chính gồm xác định phạm vi ranh giới, diện tích, tính chất khu vực lập quy hoạch; xác định chỉ tiêu dự kiến về dân số, sử dụng đất, hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật đối với từng ô phố và đấu nối hạ tầng kỹ thuật chung; xác định chức năng sử dụng đất cho từng khu đất… 
Vì bản đồ 1/2.000 xác định vị trí công trình kỹ thuật và ranh giới trên đất nên liên quan đến quyền sở hữu đất đai, là cơ sở để giải quyết tranh tụng.
ban do quy hoach 1-2000

Bản đồ quy hoạch 1/500 là gì?
Bản đồ 1/500 là bản đồ quy hoạch chi tiết tất cả công trình trên đất, về hạ tầng kỹ thuật, bố trí đến từng ranh giới lô đất. Đây chính là quy hoạch tổng mặt bằng của các dự án đầu tư xây dựng, từ đó định vị công trình, thiết kế cơ sở, kỹ thuật xây dựng công trình và tiến hành thi công xây dựng.

 
quy hoach 1 500 quan lien chieu da nang

3. Cách xem bản đồ quy hoạch đất

Các dữ liệu trên bản đồ quy hoạch có tính chuyên môn, vì vậy, những người không nghiên cứu thì khó để hiểu và biết cách đọc bản đồ quy hoạch đất. Đừng quên tham khảo làm sao biết đất có quy hoạch hay không.

Cùng xem các ký hiệu trên bản đồ quy hoạch đất, ký hiệu màu sắc trong bản đồ quy hoạch diễn tả những gì sau đây:

mau sac ky hieu cua cac loai dat
Cách xem màu trên bản đồ quy hoạch

Ký hiệu bản đồ quy hoạch sử dụng đất các loại đất:
ONT: Đất ở tại nông thôn
ODT: Đất ở tại đô thị
LUC: Đất chuyên trồng lúa nước
LUK: Đất trồng lúa nước còn lại
LUN: Đất trồng lúa nương
BHK: Đất bằng trồng cây hàng năm khác
NHK: Đất nương rẫy trồng cây hàng năm khác
CLN: Đất trồng cây lâu năm
RSX: Đất rừng sản xuất
RPH: Đất rừng phòng hộ
RDD: Đất rừng đặc dụng
NTS: Đất nuôi trồng thủy sản
LMU: Đất làm muối
NKH: Đất nông nghiệp khác
TSC: Đất xây dựng trụ sở cơ quan
DTS: Đất xây dựng trụ sở của tổ chức sự nghiệp
DVH: Đất xây dựng cơ sở văn hóa
DYT: Đất xây dựng cơ sở y tế
DGD: Đất xây dựng cơ sở giáo dục và đào tạo
DTT: Đất xây dựng cơ sở thể dục thể thao
DKH: Đất xây dựng cơ sở khoa học và công nghệ
DXH: Đất xây dựng cơ sở dịch vụ xã hội
DNG: Đất xây dựng cơ sở ngoại giao
DSK: Đất xây dựng công trình sự nghiệp khác
CQP: Đất quốc phòng
CAN: Đất an ninh
SKK: Đất khu công nghiệp
SKN: Đất cụm công nghiệp
SKT: Đất khu chế xuất
TMD: Đất thương mại, dịch vụ
SKC: Đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp
SKS: Đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản
SKX: Đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm
DGT: Đất giao thông
DTL: Đất thủy lợi
DDT: Đất có di tích lịch sử - văn hóa
DDL: Đất có danh lam thắng cảnh
DSH: Đất sinh hoạt cộng đồng
DKV: Đất khu vui chơi, giải trí công cộng
DNL: Đất công trình năng lượng
DBV: Đất công trình bưu chính, viễn thông
DCH: Đất chợ
DRA: Đất bãi thải, xử lý chất thải
DCK: Đất công trình công cộng khác
TON: Đất cơ sở tôn giáo
TIN: Đất cơ sở tín ngưỡng
NTD: Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng
SON: Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối
MNC: Đất có mặt nước chuyên dùng
PNK: Đất phi nông nghiệp khác
BCS: Đất bằng chưa sử dụng
DCS: Đất đồi núi chưa sử dụng
NCS: Núi đá không có rừng cây


Nếu một dự án mà thiếu các loại bản đồ trên thì đều không đủ thủ tục pháp lý để mua bán. Khi quyết định sẽ đầu tư đất dự án, là nhà đầu tư mới, bạn nên xem xét kỷ vấn đề pháp lý của dự án, bằng cách ìm và đọc hiểu bản đồ quy hoạch đất đai để tránh rủi ro về pháp lý khi đầu tư.  Khi mua nhà, người mua cần yêu cầu người bán cung cấp đủ giấy tờ pháp lý về mảnh đất cùng giấy xác nhận tình trạng bất động sản do UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất cấp trong đó nêu tình trạng thửa đất như thông tin quy hoạch, có tranh chấp, vi phạm hành chính đất đai không,...  Để chắc chắn hơn, bạn nên chú ý đến thông tin bản đồ quy hoạch, đặc biệt là bản đồ quy hoạch tỷ lệ 1/500 của cơ quan chức năng không phải do chủ đầu tư cung cấp. Hãy đến một trong các cơ quan sau để xem thông tin quy hoạch: Cán bộ địa chính UBND cấp xã/phường, Phòng tài nguyên và môi trường cấp huyện/quận, Phòng Quản lý đô thị cấp tỉnh/TP/quận, Trung tâm Phát triển quỹ đất đô thị, Trung tâm Xây dựng công trình và đô thị TP hoặc các phòng công chứng,…

Đối với các chuyên viên mô giới bất động sản, việc tìm hiểu và đọc hiểu được những thông tin trên các bản đồ quy hoạch cũng sẽ giúp ích rất nhiều trong việc tư vấn khách hàng, và tìm hiểu tính minh bạch của dự án mà mình đang phân phối. Nó sẽ một phần đẩy nhanh quá trình tư vấn và chốt giao dịch với khách hàng.

Hi vọng với thông tin trong bài cách để đọc hiểu bản đồ quy hoạch đất đai để tránh rủi ro về pháp lý khi đầu tư, đã giúp bạn hiểu rõ hơn về bản đồ quy hoạch sử dụng đất là gì, phân loại bản đồ quy hoạch và cách xem bản đồ quy hoạch với những ký hiệu trong bản đồ quy hoạch xây dựng. 

Bài viết cùng danh mục

Sáng ngày 02/12/2020, hơn 600 chuyên viên tư vấn bất động sản tại Quảng Nam, Đà Nẵng đã hội tụ tại [...]
Dự án Chu Lai Riverside ra mắt lần đầu tiên vào ngày 27/10/2020. Chỉ sau 1 tháng nhận booking, ngày [...]
Hoạt động đầu tư đất nền diễn ra vô cùng sôi động, những người trẻ luôn muốn gia nhập vào kênh đầu [...]
Nhiều nhà đầu tư đang nhắm đến thị trường bất động sản công nghiệp và các khu đô thị gần các khu [...]